Die Behandlung von Baumaßnahmen des Mieters / Mietereinbauten im angemieteten Gebäude wird durch den sog. Mietereinbautenerlass (vgl. BMF vom 15. Januar 1976, BStBl I, 1976, 66) geregelt. Die Kenntnis der Behandlung der Mietereinbauten ist nützlich, wenn es z.B. um die Frage der zutreffenden Abschreibungsart geht oder darum, ob für die Baumaßnahme eine Investitionszulage gewährt wird.
Nicht nur die Gebäudeaufwendungen eines Eigentümers auf eigenem Grund und Boden müssen bilanzsteuerrechtlich zutreffend gewürdigt werden; es gibt auch Mieter, die Aufwendungen in angemieteten Räumlichkeiten tätigen, weil diese sich nicht immer für die vorgesehene betriebliche Tätigkeit eignen, z.B. Einbau von Zwischenwänden und sanitären Anlagen, Decken- und Wandverkleidungen usw.
Mietereinbauten und -umbauten sind solche Baumaßnahmen, die der Mieter eines Gebäudes oder Gebäudeteils auf eigene Rechnung an dem gemieteten Gebäude oder Gebäudeteil vornehmen lässt, wenn die Aufwendungen des Mieters nicht Erhaltungsaufwand (Reparaturen) darstellen. Letztere sind sofort als Betriebsausgaben abzugsfähig.
Aufwendungen für Baumaßnahmen auf fremdem Grund und Boden hat der Mieter oder Pächter zu aktivieren, wenn
Von einem aktivierungspflichtigen Wirtschaftsgut wird immer dann ausgegangen, wenn die Baumaßnahme in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht.
Eine Aktivierung kommt demzufolge nur dann in Betracht, wenn
Dient die Baumaßnahme lediglich zur Verbesserung der allgemeinen Gebäudenutzung, handelt es sich um einen selbst geschaffenen immateriellen Vorteil, der steuerrechtlich nach § 5 Abs. 2 EStG nicht aktiviert werden darf, in der Handelsbilanz jedoch zu einem Aktivierungswahlrecht nach § 248 Abs. 2 HGB führt.
Mietereinbauten und -umbauten, die der Mieter oder Pächter in gemieteten Räumen auf eigene Rechnung vornimmt, sind als materielle, dem Mieter zuzurechnende Wirtschaftsgüter zu aktivieren (vgl. BFH-Urteil vom 14. Februar 1007, XI R 18 / 06, BStBl. II 2009, 957). So stellen Mietereinbauten als Scheinbestandteile nach § 95 BGB (Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck) oder als Betriebsvorrichtung nach § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG bewegliche Wirtschaftsgüter und unter dem Aspekt des wirtschaftlichen Eigentums oder des einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs (z.B. Ladeneinbauten, Schaufensteranlage) unbewegliche Wirtschaftsgüter (vgl. BFH-Urteil vom 11. Dezember 1987, III R 191 / 85, BStBl. II 1988, 300) dar.
Handelt es sich bei den Baumaßnahmen eines Mieters nicht um Erhaltungsaufwand, sondern um Herstellungsaufwand, ist wie folgt zu unterscheiden:
| Einstufung als | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Scheinbestandteil | Bewegliches Wirtschaftsgut |
| Betriebsvorrichtung | Bewegliches Wirtschaftsgut |
| Materielles Wirtschaftsgut des Anlagevermögens | Unbewegliches Wirtschaftsgut |
| Immaterielles Wirtschaftsgut | Keine Aktivierung; eventuell Rechnungsabgrenzungsposten |
Für die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten gelten die allgemeinen Grundsätze des BFH-Urteils vom 14. November1989 (III R 84 / 85, BStBl. II 1990, 286). Demzufolge liegen beim Mieter oder Pächter Erhaltungsaufwendungen vor, wenn die einzelne Baumaßnahme den Betrag von 4.000 Euro ohne Umsatzsteuer nicht überschreitet (R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR). Werden vom Mieter getragene Erhaltungsaufwendungen beim Vermieter auf die Miethöhe angerechnet, muss der Mieter einen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten bilden und in der Folgezeit entsprechend auflösen.
Auszüge aus einem Beitrag von Udo Cremer
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Bilder: FirmBee (Pixabay, Pixabay License) Rawpixel (Rawpixel, rawpixel Lizenz)
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