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Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

07.11.2023  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: immobilien vermieten & verwalten (IVV).

Jeder Vermieter stellt sich bei der Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung die Frage: Welche Kosten lassen sich über die Abrechnung auf den Mieter umlegen? Bei speziellen Wohnformen besteht die Möglichkeit, den Katalog um „sonstige Betriebskosten“ zu erweitern.

Eine genaue Definition liefert die Betriebskostenverordnung (BetrKV) – daher auch richtig „Betriebskostenabrechnung“ und nicht wie umgangssprachlich üblich „Nebenkostenabrechnung“: § 2 BetrKV beinhaltet eine Aufzählung mit 17 Punkten, die als umlagefähige Kosten anerkannt sind. Dazu zählen unter anderem die Gebühren der Wasserversorgung, Heizkosten, die Schornstein- und Straßenreinigung, Müllabfuhr oder die Allgemeinbeleuchtung. Die umlagefähigen Betriebskosten müssen im Mietvertrag entweder detailliert aufgeführt oder im Vertrag auf § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Voraussetzung für die Abrechnung über die Betriebskosten ist eine Vereinbarung im Mietvertrag entsprechend BGB § 556 Abs. 1 –ist diese nicht vorhanden, gelten die Betriebskosten als mit der Miete abgegolten, sind also nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter zu zahlen – ähnlich einer Hotel-übernachtung.

Der Katalog der Betriebskosten lässt sich erweitern

Bei speziellen Wohnformen besteht die Möglichkeit, den Katalog der umlagefähigen Kosten über § 2 Nr. 17 BetrKV „sonstige Betriebskosten“ zu erweitern. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass viele der regelmäßigen und wiederkehrenden Kosten als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, sofern diese sonstigen Betriebskosten auch ausdrücklich aufgeführt sind. Auch zählt nach § 2 Nr. 1 BetrKV die anfallende und in Zukunft wohl noch weiter steigende Grundsteuer zu den Betriebskosten.

Verwaltungs- oder Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht zu den auf den Wohnraummieter übertragbaren Betriebskosten. Lässt der Vermieter beispielsweise alte Dachziegel durch neue ersetzen oder aufgrund eines Sturmschadens beschädigte Ziegel erneuern, sind dies gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten, da das Gesetz den Vermieter verpflichtet, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Für Bagatellen zahlt der Mieter

Weitgehend anerkannt ist, dass der Vermieter Klein- und Schönheitsreparaturen auf Mieter umlegen darf. Solche sogenannten Bagatellschäden innerhalb der Wohnung können dem Mieter angelastet werden, wenn die Beseitigung einen Betrag von etwa 125 Euro nicht überschreitet. Fallen mehrere Bagatellschäden an, sollten die jährlichen Kosten nicht mehr als eine Monatsmiete, also rund acht Prozent der Kaltmiete ausmachen. Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage, obliegen hingegen immer dem Vermieter. Nach einer derartigen Modernisierung ist er allerdings berechtigt, die Miete zu erhöhen.

Bild: M. Schuppich (Adobe Stock, Adobe Stock Standardlizenz)

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