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Ferienimmobilien: hohe Steuervorteile bei hoher Vermietungsquote

15.06.2010  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: DHPG Dr. Harzem und Partner KG.

Eine Regelung aus dem Jahressteuergesetz 2009 lässt viele Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten jetzt neu rechnen.

Mallorca, Toskana oder Côte d'Azur: Viele Bundesbürger träumen von einem zweiten Zuhause in einer Urlaubsregion. Schon heute besitzen rund eine Millionen Bundesbürger eine Ferienimmobilie im Ausland. Weitere 700.000 Deutsche suchen in den kommenden Jahren nach einem geeigneten Objekt. Viele Erwerber von Auslandsimmobilien treibt nicht allein das Fernweh, sondern auch der Wunsch nach einer Vermögensanlage oder Investition für den Ruhestand.

Eine Regelung aus dem Jahressteuergesetz 2009 lässt viele Immobilienbesitzer und Kaufinteressenten jetzt neu rechnen. Mieteinkünfte aus den meisten EU-Ländern unterliegen nun nicht mehr dem so genannten Progressionsvorbehalt. Dadurch eröffnen sich veränderte Gestaltungsmodelle unter Beteiligung des deutschen Fiskus. Üblicherweise werden Mieteinkünfte aus Auslandsimmobilien in dem Staat besteuert, wo das Objekt liegt. Sie sind hierzulande steuerfrei. Allerdings wurden bislang die ausländischen Einkünfte bei der Berechnung des Steuersatzes berücksichtigt. Für viele Steuerpflichtige stieg dadurch der Einkommensteuersatz und es kam zu einer steuerlichen Mehrbelastung. Dies gehört nun der Vergangenheit an. Positive wie negative Einkünfte bleiben bei der deutschen Besteuerung nun vollständig außer Betracht. Dies gilt für alle Länder, mit denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Freistellungsmethode getroffen hat.

Wer gut vermietbare Ferienimmobilien im EU-Ausland besitzt, kann sich freuen. "Investitionen in EU-Immobilien werden für deutsche Anleger deutlich attraktiver, wenn mit der Ferienimmobilie positive Mieteinkünfte erwirtschaftet werden", betont Steuerberater Wolfgang Hornbruch von der DHPG. "Anderseits wirkt sich der Wegfall des Progressionsvorbehalts im Verlustfall nachteilig aus." Sein Tipp: Immobilienbesitzer sollten ihre Vermietungsbemühungen intensivieren, Kaufinteressenten noch mehr auf die Vermietbarkeit von Auslandsimmobilien achten. Die Steuerersparnis kann einige tausend Euro pro Jahr betragen.

Eine Sonderrolle nehmen Immobilien in Spanien und Finnland ein. Dort erzielte Überschüsse sind im Rahmen des DBA mit Anrechnungsmethode hierzulande steuerpflichtig. Negative Einkünfte aus diesen Ländern können in voller Höhe mit den übrigen Einkünften in Deutschland verrechnet werden. In anderen Worten: Wenn das Ferienhaus auf Mallorca in den ersten Jahren rote Zahlen schreibt, mindert dies die deutsche Steuerlast für den Eigentümer. "Das Finanzamt finanziert mit der Steuererstattung einen Teil der Investition", sagt DHPG-Berater Wolfgang Hornbruch.

Neben den Neuregelungen können Eigentümer von Ferienimmobilien im In- und Ausland von einigen Steuervorteilen profitieren. Wer alle Möglichkeiten ausschöpft, kann aus seinem Feriendomizil eine rentable Anlage für die Zukunft machen. Voraussetzung allerdings ist die Einhaltung der Rahmenbedingungen. Ansonsten streicht der Fiskus schnell die erhofften Steuervergünstigungen.


Alle Steuervorteile ausschöpfen

Der Fiskus hält für Eigentümer von Ferienimmobilien im In- und Ausland einige steuerliche Vorteile bereit. Allerdings sind sie an strenge Voraussetzungen geknüpft. Was Steuerpflichtige beachten sollten, um in den Genuss der Vergünstigungen zu kommen.
  1. Reine Fremdvermietung: Alle in der Bau- und Vermietungsphase anfallenden Kosten sind steuerlich als Werbungskosten bzw. Betriebskosten absetzbar. Dazu zählen Notar- und Gerichtskosten, Darlehenszinsen und Bewirtschaftungskosten, aber auch Vermietungsprovisionen. Das Finanzamt fordert eindeutige Nachweise für die reine Fremdvermietung. Grundsätzlich gilt: Die ortsübliche Vermietungszeit darf nicht um 25 Prozent oder mehr unterschritten werden. Wer einen ganzjährigen Geschäftsbesorgungsvertrag mit einem Reiseveranstalter vorlegt, ist auf der sicheren Seite.


  2. Fremdvermietung und Eigennutzung: Aufwendungen für die Teilzeitvermietung können anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer dem Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Gewinnprognose über 30 Jahre nachweist. Dem Finanzamt sind vermietete und selbst genutzte Zeiträume genau aufzuschlüsseln und zu belegen. Als Vermietungszeiten werden auch Renovierungsaufenthalte und gegebenenfalls anteilig Leerstandzeiten angerechnet.


  3. Reine Eigennutzung: Aufwendungen rund um die Immobilie erkennt das Finanzamt nicht als Werbungs- oder Betriebskosten an. Allerdings sind auch für Ferienimmobilien haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Handwerkerleistungen steuerlich begünstigt. Eingeschlossen sind Reinigungsdienste, Reparaturen und Renovierungen als auch Gärtner- und Hausmeisterarbeiten. Gefördert werden 20 Prozent der Lohnkosten, bei Handwerkerleistungen bis 1.200 Euro und bei haushaltsnahen Dienstleistungen bis 4.000 Euro pro Jahr. Bedingung ist eine Rechnung mit getrennten Lohn- und Materialkosten sowie die Begleichung per Überweisung.

Quelle: www.dhpg.de
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