Grundstückskaufvertrag

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Durch einen Grundstückskaufvertrag wird die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück begründet, mit seinem Abschluss geht aber das Eigentum an dem Grundstück noch nicht über. Dies geschieht erst, wenn der neue Eigentümer (Käufer) im Grundbuch in Abteilung I als Eigentümer eingetragen wird. Dies hat bestimmte typische Regelungen speziell in Grundstückskaufverträgen zur Folge, zumal sich der Zeitraum zwischen Vertrag und dinglicher Eigentumsübertragung hinziehen kann.

Ein Grundstückskaufvertrag ist nach § 311 b BGB notariell zu beurkunden. Die Beurkundungspflicht bezieht sich auch auf sämtliche vertraglichen Nebenabreden. Werden wesentliche Teile eines Grundstückskaufvertrages nicht beurkundet, so führt dies zur Formnichtigkeit des gesamten Grundstückskaufvertrages.

Nachträgliche Vereinbarungen zu einem bereits beurkundeten Grundstückskaufvertrag sind beurkundungsbedürftig, wenn maßgebliche Verpflichtungen in rechtlich erheblicher Weise verändert werden. Ausnahmsweise sind Nachträge dann nicht zu beurkunden, wenn dadurch nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern. Dies gilt beispielsweise, wenn aufgrund unvorhersehbarer Umstände (Fristen für ein Rücktrittsrecht oder einen Baubeginn) nachträglich verändert werden.

Bestimmtheit des Kaufgegenstandes

Das zu veräußernde Grundstück muss im Grundstückskaufvertrag hinreichend bestimmt sein. Beim Verkauf eines Grundstückes im Ganzen genügt die Grundbuchbezeichnung. Kaufgegenstand eines Grundstückskaufvertrages kann aber auch ein Grundstücksteil, also eine Teilfläche eines Grundstückes sein. Dies kann ein (bereits vermessenes) Flurstück eines Grundstücks sein, das aus mehreren Flurstücken besteht, oder auch die Teilfläche eines oder mehrerer Flurstücke, die noch zu vermessen ist.

Kosten eines Grundstückskaufvertrags

Wer die Kosten eines Grundstückskaufvertrages trägt, wird in der Regel vertraglich vereinbart. Hinsichtlich der Notar- und Gerichtskosten wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Kosten übernimmt. Fehlt hierzu eine Regelung im Grundstückskaufvertrag, gilt § 448 Abs. 2 BGB. Danach trägt der Käufer des Grundstückes die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.

Nicht zu den Vertragskosten gehören die Kosten für die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Mit dieser wird bestätigt, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt ist. Diese trägt der Käufer. Da es sich hierbei um eine einseitige Pflicht des Käufers handelt, kann von der Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung auch die Kaufpreisfälligkeit nicht abhängig gemacht werden.

Grundbuchlicher Vollzug

Der grundbuchliche Vollzug eines Grundstückskaufvertrages erfolgt durch den Notar. Dieser beantragt, die Umschreibung des Grundbuches, das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer in Abteilung I ein. Die Parteien des Vertrages können dies nicht selbst veranlassen, da nach § 29 GBO eine Eintragung nur vorgenommen werden soll, wenn die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden.

Quelle: Dr. Angela Rapp